Recent Updates

物業不可能無止境地升值

Jun 22, 2010 , Posted by Diamond Recruit at 10:30 AM

Dennis Lo
資深投資編輯及投資專欄作家,擅長分析及品評中資股,曾擔任《香港經濟日報》旗下《投資理財周刊》執行編輯。2006年10月出版第一本財經專書《讓你富 起來》,2009年5月出版另一本財經書《逆市淘金》。羅現職投資理財顧問,並取得註冊財務策劃師資格(CFP)。

物業不可能無止境地升值


上兩次提到,我鼓勵年青人在能力許可時盡早買
樓,但一定要以自住的心態置業,這樣有機會令你賺到第一桶金。但當自己已經擁有第一個物業後,我不太贊成大家再去買第二個,甚至第三個物業(換樓另計),因為這時你肯定是投資,甚至投機了!



  除了槓桿會令到風險增加之外(買樓通常都是向銀行貸款的),我認為,物業跟股票有一個很大的分別,就是物業不可能無止境地升值,但股票可以!當然,我必須強調,這是理論層面的情況。



  先說股票,其實股票背後是一家上市公司,理論上,如果管理得宜,公司是可以年年賺錢的,甚至每年都有增長。如是者,它的股價其實可以無止境地上升。我同意,這類公司的數量真的不多,選中之餘還要堅持長期持有,其實相當不容易。但不容易不等於沒有。



  例如當年的散戶愛股滙豐(00005),過去10多年,滙豐股價其實是不斷上升的,直到2008年金融海嘯才暫告一段落,但不排除過了這幾年之後,滙豐在新興市場的生意大幅上升,令盈利大幅增長,我相信,到時滙豐的股價,仍然可以一浪高於一浪!



  反觀物業,從理論層面看,樓齡愈舊的物業,價值會愈低。某程度上,物業就像人一樣,隨著年紀上升,能力(價值)就會下降。當然,你可以說,定期為單位保養翻新,應該可以保值呢!但不要忘記,維修保養其實是要投資的,是否除笨有精,還得視乎個別個案而定!



  或許有人認為,不是很多人都有興趣買舊樓嗎?舊樓的價值絕對不下於一般新樓呢!這不是錯的,但大家要注意,這些舊樓值錢,其實是座落的地段值錢,不是物業本身。發展商有興趣「高價」收購舊樓,其實是看中它的地點,拆卸重建才可以再突出該地點的優勢。



  但問題是,是否所有舊樓都有發展商願意收購,然後拆卸重建呢?如果沒有的話,你的舊樓物業就肯定會跌價。



  當然,話得說回頭,如果你能夠以積極方式,管理你的物業「組合」,在適當的時候賣掉一些樓齡過高的物業,然後換入一些較新的物業,那確實有機會不斷賺錢的!



  我的看法是,如果你有這個能耐,其實股票發揮的效果可能更大,因為股票的升幅在很大程度上是優於物業的。我們大家都覺得物業替我們賺的錢會較股票多,其中一個主要原因是我們造了按揭,即是等於以孖展形式買股票一樣。如果你買股票等於買樓一樣,同樣借七成的話,如果眼光同樣好,所賺的錢未必少於買樓呢!



  最後一點是,買樓的交易成本也比股票貴,單是一個印花稅就己經大幅高於股票了,還有經紀佣金是1%呢!股票買賣才是0.25%!



  我想總結一句,維持一個「優質」和相對「年輕」的自住物業,我認為是恰當的,但假如再有餘錢,單從買樓和買股票之間選擇,我會鍾情股票,因為股票同樣有股息收入,而且流通量會比物業高,即是要沽貨時,會較容易脫手!














聲明:

上述資料只應作為個人投資風險程度的分析及指引,不應作為 投資結論。
以上資料僅供參考之用,投資選擇過去的業績並不代表將來表現。
由於投資組合頗多元化,加上匯率及利率浮動,投資選擇單位 及收益回報可升亦可跌。






More on Financial Tips...

Currently have 0 comments:

Leave a Reply

Post a Comment