Recent Updates

Financial Tips: 中國調控房市措施利淡市場氣氛

May 3, 2010 , Posted by Diamond Recruit at 11:30 AM



中國股市於4月中旬下跌,跟隨環球股市表現反覆波動。反映H股表現的?生國企指數下跌6.1%,上證綜合指數及深證綜合指數亦分別下跌5.3%及5.9%(由 4月9日至4月19日止之表現,以當地貨幣計)。影響環球市場表現的宏觀因素包括:美國證交會就高盛涉嫌欺詐案進行訴訟、冰島火山灰雲導致往返歐洲的航班延誤和相關的經濟損失,以及泰國政局動盪。除上述利淡消息令投資者感到不安,亞洲亦面對其他隱憂,包括中國近日採取措施遏抑投機性購房活動
,以及其對房地產發展商的影響。

調控措施由廣泛從緊轉至針對個別行業
現時市場關注中國政府將進一步落實那些政策,以防範內地經濟過熱及通脹壓力升溫。鑑於2009年貸款增長飆升,中國人民銀行在今年1月及2月份調高內地主要銀行的存款準備金率100個基點至16.5%,以遏抑貸款供應。儘管中央政府曾勸喻銀行收緊借貨人的信貸評估要求,但2010年第一季的新造貸款仍高達2.6萬億元人民幣,佔今年新造貸款目標總額(7.5萬億元人民幣)的34.7%。因此,國務院近日公布的新政策,主要用以針對打擊投機性購房。

表一概列中國近日出台的措施。從表中可見,有關措施旨在遏抑內地居民購買第二套房。由於新措施要求購買第二套房須支付最少50%首付,而且貸款利率至少為最優惠貸款利率的110%,令購買第二套房的人士備受衝擊。此外,新政策亦限制房地產發展商預售房屋及抬高新房價格。中國住房和城鄉建設部發表的聲明指,除須獲政府許可外,發展商須於接獲預售許可後十天內申報每套房屋價格,反映當局密切監察預售房屋的定價。


表 一:紓緩房地產價格之調控措施


415日前
415日後
首付
購買首套房首付須20%30%
購買套型建築面積90平 方米的首套房, 首付須最少30%

購買第二套房首付須30%40%
購買第二套房首付須最少50%
貸款利率
購買第二套房可享最優惠貸款利率的七折優惠
購買第二套房的利率較最優惠貸款利率高10%
預售制度
發展商毋須取得 許可亦可預售房屋
發展商未獲預售許可不得收取定金
資料來源:中國國務院、中國住房和城鄉建設部、新華社,20104

為房地產投資者及發展商設定更多指引

有關政策相信會帶來兩項影響。首先,政策將削弱內地人士購買第二或第三套房的意欲。不過,由於新措施僅略為調高大型套房的首付至三成,我們認為對購買首房的人士影響不大。

值得留意的是,大部分第二及第三套房的購房者均屬富裕人士,並於一線城市置業,如北京、上海、杭州及深圳,而新政策旨在抑制這些地區的房價。同日,政府公布將增加住房用地供應,但全國180,000公頃的用地供應量中,保障性住房、棚戶區及中小套型商品用地佔70%以上。我們認為相關政策是中央政府為房地產發展商設定指引,鼓勵他們以用地較多的二、三線城市為發展對象。

另一方面,小型發展商所受的影響較大,因為這些企業較難向銀行融資,而且在房價上漲的環境下亦較難預售房屋。基於中國房地產市場的斷層特性,若干整固可望令行業整體獲益。我們看好部份大型發展商,主要由於其信貸風險普遍較低,而且較易取得資金。此外,政府的政策旨在控制住房價格,大型房地產發展商或會因而發展多元化業務,包括商用房地產(如購物中心)及服務式住宅。


中國房地產市場展望
自2009年下半年,中國房地產股價格已從高位帄均下跌20%-30%,反映投資者看淡該行業前景。目前,內房股較資產淨值折讓30%-40%,顯示市場已消化新政策導致行業走軟的影響。對我們而言,近日股價回落,反而提供增持優質發展商的機會。我們將繼續根據嚴謹的準則挑選內房股,並傾向財力雄厚及執行實力較強的優質發展商。我們認為大型內地發展商如萬科企業和華潤置地,長遠來說可藉行業整固而受惠。

事實上,一個長期過熱的房地產市場並不健康,因此,現時是政府出台措施,為房地產業降溫的適當時機。展望未來,只要中國出口繼續以穩健的步伐增長(以支持內地的強勁增長),房價持續急升的話,我們認為當局將維持嚴格的房地產政策。

然而,長遠來看,中國房地產市場的增長主題仍然吸引。相關的支持因素包括農村人口遷往城鎮、富裕人口增加以提升生活條件,以及內地經濟環境改善等。


聲明:

上述資料只應作為個人投資風險程度的分析及指引,不應作為 投資結論。
以上資料僅供參考之用,投資選擇過去的業績並不代表將來表現。
由於投資組合頗多元化,加上匯率及利率浮動,投資選擇單位 及收益回報可升亦可跌。






More on Financial Tips...

Currently have 0 comments:

Leave a Reply

Post a Comment